Главная статьи Тонкости оценки участков земли
  • Расширенный поиск

Тонкости оценки участков земли

16.10.2013 11:52

Тонкости оценки участков землиВ настоящее время наблюдается ажиотаж такой деятельности, как инвестирование в недвижимость. Допустим, инвестирование в квартиры более интересны для физических лиц, а офисные, торговые, складские помещения часто используются юридическими лицами для размещения инвестиций. Но наиболее привлекательным объектом для инвестиционной деятельности является земля.

Земля как элемент владения или капиталовложения имеет свои тонкости и параметры, которые существенно влияют на ее инвестиционную привлекательность и стоимость:

• Для продажи участка земли необходимо затратить больше времени, чем для продажи или покупки квартиры.

•Земля, предназначенная для застройки под жилье, более интересна, чем сельскохозяйственная земля. Большую роль в стоимости участка земли играет размер — его площадь; сама конфигурация земельного участка и другие факторы.

• Наличие коммуникаций на участке. Близость автомобильных дорог и железнодорожного полотна, которые могут иметь, как положительные свойства, так и отрицательные. Соответственно этот фактор может влиять на стоимость участка земли в ту или иную сторону. Интенсивное движение автомобильного и шум от железнодорожного транспорта, близость аэродрома, радиолокационных станций, высоковольтных линий существенно снизят стоимость участка земли.

• Рельеф участка и его почва, природные условия, расположенные рядом с ним. Имеет ли участок уклон? Наличие соснового леса на участке для застройки коттеджа ценится дороже на 20 %, чем аналогичные участки, но без леса.

• Близость к реке является также элементом, повышающим стоимость участка земли.

• Хороший обзорный вид с участка тоже влияет на его цену. Участок с видом на море будет стоить дороже.

От того какой финансовый трафик можно организовать на участке будет зависеть цена участка. Этот фактор наименее очевидный и может быть установлен только специалистами с помощью многостороннего анализа участка, его окружения и рыночного состояния дел.

Допустим, если участок находится вдоль интенсивной дороги и имеет большую площадь, он может быть интересен покупателю. Значительную скорость набирает в настоящее время рынок пригородного жилья. Этот фактор способствует развитию рынка земли вокруг крупных городов.

Жизнь и практика показала, что продавец земельного участка не всегда правильно оценивает его. Цена, которую он выставляет, учитывая все параметры участка, может быть, завышена по сравнению с реальной ценой на рынке.

Кроме того нужно иметь в виду то, что участок обладает не всегда только хорошими параметрами. В ходе оценки участка могут выявиться и отрицательные характеристики, которые будут создавать неудобства. Допустим подтопляемые грунты или тополиная роща, которая может распространять тополиный пух.

Чтобы стать обладателем участка земли, его надо либо приватизировать, либо купить, либо взять в аренду. На каждом из этих шагов лучше обратиться к услугам профессионалов.

Риелторы, хорошо ориентируются в информационном поле о земле, как о товаре. Это их поле деятельности, они хорошо знают его специфику, знают законодательное право, ориентируются в ценах.

Оценку земельного участка надо доверить компании, которая давно работает на рынке этих услуг и зарекомендовала себя с хорошей стороны, и имеет Лицензию на выполнение этих работ.

Для правильной оценки участка земли и установления всех его наиболее важных элементов оценщик выезжает на объект, чтобы зафиксировать и сфотографировать все тонкости земельного участка, которые впоследствии будут использованы в определении стоимости.

В процедуру экспертной оценки входят:

• осмотр земельного участка и анализ рынка земли;

• установление цены участка земли;

• заключение договора об оценке и формирование задания на оценку;

• установление варианта эффективного использования данного участка земли;

• анализ собранных данных для оценки;

• составление развернутого доклада об оценке.


При установлении цены участка земли закрепляется дата оценки и формируется доклад об оценочной стоимости участка. Если произошли в дальнейшем какие-либо изменения экономических или юридических обстоятельств, оценщик ответственность не несет. Стоимость оцениваемого участка остается неизменной.

Документы необходимые для оценки:

акт о праве собственности на участок земли, справка об ограничениях, справка о нормативной оценке. Тип стоимости, которая обычно используется — рыночная стоимость.

Границы являются важным материальным элементом участка земли. Изменение границ участка влияет на изменение всех других элементов участка.

Внутренние и внешние объекты, расположенные по его периметру существенно влияют на эффективное использование земли. Размер участка земли, это его геодезическая и физическая площадь.

При определении стоимости участка земли оценщиком принимаются во внимание все его параметры:

расположение;

• форма и площадь участка земли;

• предназначение земельного участка;

• состояние грунтов участка и его качество;

• естественные природные условия на участке и вокруг него;

• наличие коммуникаций и их близость к участку;

• рельеф участка земли,

• наличие озер или рек вблизи участка;

• окружение участка;

• транспортная инфраструктура и др.

Большая роль в денежной экспертной оценке уделяется анализу перспективного использования участка. В процессе анализа устанавливаются варианты возможной деятельности различных приемов использования земли — ведение какого-либо бизнеса или строительство зданий.

В процессе анализа исследуется участок, внешнее окружение, параметры, транспортная инфраструктура, а также возможности будущего развития прилегающей территории.

Анализ территории внешнего окружения является очень важным этапом проводимых исследований. Это дает возможность обдумать перспективы развития уже готового объекта недвижимости.

Оценщик анализирует близость его расположения по отношению к административному району. Важной параметром оценки является пешеходная и транспортная доступность участка.

 

Добавить комментарий


Защитный код
Обновить